租赁准则是注会《会计》中的重点章节，也是综合题的常见考点。承租人统一资本化（除短期和低价值租赁豁免）、出租人继续区分融资租赁与经营租赁，加上售后租回、转租赁等特殊交易，构成了完整的命题体系。

一、租赁的识别——先判断是租赁还是服务（每年必考1-2题）

注会综合阶段和会计科目的选择题中，每年必考“租赁与服务”的区别判定。

判断标准（两点同时满足才是租赁） ：①存在已识别资产；②客户能够控制该资产的使用权（主导使用方式和使用时间，并能获取该资产几乎全部经济利益）。

其中“已识别资产”的判断是实务陷阱——如果供应商拥有实质性替换权（供应商可随意替换资产且替换成本很低），则不构成已识别资产，此合同应作为服务处理。

速记口诀：“租服务，看控制；有资产、能主导，就是租赁没跑了；无资产、只买果，按服务来处理好。”

二、承租人会计处理——核心考点，占分最高

新租赁准则下，承租人不再区分经营租赁与融资租赁，除短期租赁和低价值资产租赁可简化处理外，一律确认使用权资产和租赁负债。

2.1 短期租赁与低价值资产租赁豁免

| 豁免类型 | 认定标准 | 处理方式 |
|---------|---------|---------|
| 短期租赁 | 租赁期≤12个月，且不包含购买选择权 | 租赁期内按直线法将付款额计入损益 |
| 低价值资产租赁 | 资产全新时价值较低（通常<4万元人民币），逐项租赁选择适用 | 同上，可逐项租赁选择豁免 |

注意：短期租赁豁免必须对同一类别资产下的所有短期租赁统一采用；低价值资产豁免可逐项租赁选择。包含购买选择权的租赁不属于短期租赁，不得豁免。

2.2 初始计量

租赁付款额包括：固定付款额-租赁激励+取决于指数/比率的可变租赁付款额+承租人合理确定将行使的购买选择权行权价+承租人合理确定将终止租赁的罚款+承租人担保余值预计应支付金额。

租赁内含利率：使出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值加初始直接费用的折现率。在无法确定租赁内含利率的情况下，承租人可采用增量借款利率作为折现率。

使用权资产入账公式：

使用权资产 = 租赁负债（尚未支付的租赁付款额现值）+（租赁期开始日或之前已支付的租赁付款额 - 已享受的租赁激励）+ 初始直接费用 + 复原成本（现值）

初始分录（租赁期开始日同时确认使用权资产和租赁负债）：
```
借：使用权资产
　　租赁负债——未确认融资费用（差额）
　　贷：租赁负债——租赁付款额（未来应付租金总额）
　　　　银行存款（已支付的租赁付款额+初始直接费用，如有）
　　　　预付账款（预付租金扣除租赁激励）
　　　　预计负债（复原成本现值）
```

2.3 后续计量（承租人摊还逻辑）

（1）确认利息费用（按实际利率法）
```
借：财务费用——利息费用/在建工程等（资本化时）
　　贷：租赁负债——未确认融资费用
```
每期按租赁负债摊余成本和实际利率计算利息，增加负债账面价值。

（2）支付租金
```
借：租赁负债——租赁付款额
　　贷：银行存款
```
使用权资产的折旧。参照固定资产准则，自租赁期开始日起计提，通常采用直线法。折旧年限：承租人能够合理确定租赁期满取得所有权的，在资产剩余使用寿命内计提；否则在租赁期与资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提。

使用权资产减值一经计提，不得转回。

2.4 租赁变更

| 变更情形 | 会计处理 |
|---------|---------|
| 租赁范围缩小或租赁期缩短 | 按变更后的净额重新计量租赁负债，使用权资产账面价值相应减少，差额计入资产处置损益 |
| 其他租赁变更（仅降价、新增使用权等） | 重新计量租赁负债，调整使用权资产账面价值 |
| 作为单独租赁处理 | 同时满足：增加租赁范围 + 增加的对价与新增使用权的单独价格相当 |

三、出租人会计处理——继续区分融资租赁与经营租赁

出租人会计准则与承租人完全不同，继续按“融资租赁”与“经营租赁”分类核算。

3.1 租赁分类——融资租赁的五项判断标准

只要满足任意一个标准即可认定为融资租赁：租赁期满所有权转移给承租人；承租人享有优惠购买选择权（行权价预计远低于行权时公允价值）；租赁期占资产剩余经济使用寿命的75%以上（资产已使用超过总寿命75%的除外）；最低租赁收款额现值≥租赁资产公允价值的90%；资产具有高度专用性，未经重大改造只能由承租人使用。

注意：出租人应在租赁开始日完成分类，后续一般不因资产公允价值变动、余值估计变化等重新分类。

3.2 融资租赁——初始计量与后续计量

应收融资租赁款以租赁投资净额入账——即未担保余值的现值与租赁开始日尚未收到的租赁收款额的现值之和，还要加上初始直接费用。

租赁收款额：出租人因让渡租赁资产使用权而应向承租人收取的款项，包括固定付款额、取决于指数/比率的可变租赁付款额、购买选择权行权价（合理确定将行使）、承租人担保余值、终止租赁罚款等。

初始分录（同时终止确认融资租赁资产）：
```
借：应收融资租赁款——租赁收款额
　　应收融资租赁款——未担保余值
　　银行存款（已收取的租赁款）
　　贷：融资租赁资产（账面价值）
　　　　银行存款（初始直接费用）
　　　　资产处置损益（公允价值与账面价值的差额）
　　　　应收融资租赁款——未实现融资收益
```

后续计量：

• 确认利息收入时：借：应收融资租赁款——未实现融资收益，贷：租赁收入
• 收到租金时：借：银行存款，贷：应收融资租赁款——租赁收款额

3.3 经营租赁——按直线法确认收入

经营租赁的租赁收款额，出租人应按直线法在租赁期内确认为租赁收入。若其他系统合理的方法更能反映租赁资产收益模式，也可采用。日常发生的维修费用等计入当期损益，折旧继续照常计提。

3.4 出租人视角的易混辨析

投资性房地产与应收融资租赁款的核心区别在于持有目的：为赚取租金或资本增值的普通经营出租，按投资性房地产计量；涉及融资租赁的金融安排（如工厂缺钱买机器，通过融资租赁公司解决），按应收融资租赁款处理。两者在考试中极易混淆，关键在于判断出租的实质是赚租金还是提供融资。

四、售后租回——注会会计的“综合题钉子户”

售后租回是注会综合卷一的常驻考点，必须掌握控制权是否转移的判断及相应会计处理。

4.1 控制权转移（符合收入准则的销售）——销售成立

原则：卖方兼承租人应按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至买方兼出租人的权利确认相关利得或损失。

如果销售对价的公允价值与资产公允价值不同，或出租人未按市场价格收取租金，应基于两者中较易确定者进行调整：①销售对价公允价值与资产公允价值之差；②租赁合同中付款额的现值与按市场租金计算的付款额现值之差。

例题：甲公司设备账面价值600万元（原价700万-累计折旧100万），以800万元出售并回租4年，租金200万/年，利率5%，设备公允价值500万元。

解析：

额外融资部分 = 800 - 500 = 300万元
租赁付款额现值 = 200 ×（P/A，5%，4）= 709.2万元
与租赁相关的付款额现值 = 709.2 - 300 = 409.2万元
租赁相关的年付款额 = 115.4万元（总付款额200万中扣除84.6万额外融资部分）

使用权资产入账成本 = 600 × 409.2 / 500 = 491.04万元
总转让损失 = 600 - 500 = 100万元，其中与使用权相关的损失 = 100 × 409.2 / 500 = 81.84万元，与转让至买方权利相关的损失 = 18.16万元

4.2 控制权未转移（实质为融资）——不确认资产处置损益

若售后租回交易中的资产转让不属于销售（实质上是融资安排），卖方兼承租人不应终止确认该资产，而应将收到的对价确认为长期应付款。买方兼出租人不确认该资产，支付的款项确认为长期应收款。双方均按抵押融资处理，不确认资产处置损益。

五、转租赁——中间出租人身份特殊，易丢分

转租赁中，中间出租人具有承租人和出租人双重身份。转租出租人应基于原租赁中产生的使用权资产进行分类，而非原租赁标的资产。

| 原租赁类型 | 转租赁分类 | 中间出租人处理 |
|-----------|-----------|---------------|
| 原租赁为短期租赁（采用简化处理） | 经营租赁 | 继续保留原租赁使用权资产和租赁负债，确认折旧+利息+转租赁收入 |
| 原租赁为融资租赁 | 融资租赁 | 终止确认使用权资产，确认应收融资租赁款，差额计损益 |

转租赁分类为融资租赁的分录参考：
```
借：应收融资租赁款
　　使用权资产累计折旧
　　使用权资产减值准备
　　贷：使用权资产
　　　　资产处置损益（差额）
```

六、考题方向与备考策略

6.1 选择题高频考点

• 短期租赁与低价值资产租赁的豁免认定条件
• 租赁付款额/租赁收款额的构成内容辨析
• 融资租赁的5项分类标准（特别是“75%使用寿命”和“90%公允价值”的数字陷阱）
• 使用权资产折旧年限与租赁负债摊销期限的关联性（选择题B选项常设陷阱，正确答案是折旧年限需考虑租赁期限，与租赁负债摊销期限相关联）
• 租赁期含合理确定的续租选择权或终止选择权的判断
• 租赁与服务判定的区别（供应商实质性替换权、控制权归属）

6.2 综合题高频考点

• 承租人使用权资产与租赁负债的初始计量和后续计量的全流程分录
• 出租人融资租赁的初始计量、应收融资租赁款分录及未实现融资收益摊销
• 租赁变更（特别是范围缩小或期限缩短）时使用权资产与租赁负债的重新计量，以及部分终止租赁的利得或损失确认
• 售后租回交易：销售额与融资额的拆分计算、使用权资产按比例确认、资产处置损益计算，历年真题（如资料中的设备案例）是反复演练的重点
• 转租赁分类及中间出租人的双重账务处理

6.3 核心速记

| 核心考点 | 速记 |
|---------|------|
| 租赁识别 | 已识别资产+控制使用权 |
| 短期租赁 | ≤12个月且无购买权 |
| 低价值资产 | 全新时价值低，通常<4万元 |
| 融资租赁分类 | 5条满足1条即可，75%+90%两条数字线 |
| 使用权资产入账 | 租赁负债现值+已付款+初始费用+复原成本 |
| 售后租回销售成立 | 账面价值中与租回使用权相关的部分确认资产，仅就转让权利确认利得或损失 |
| 转租赁分类 | 基于原租赁使用权资产分类 |

租赁准则考题看似分录繁冗、概念交错，但核心逻辑非常清晰：承租人“租权当资产”，融资租赁“应收做净额”，售后租回认销售，转租赁看原权属。理解这四条主线，再配合真题反复练习，租赁章节的分数就能稳稳拿到手。