契税是注会《税法》第十章的核心税种之一，每年必考，以客观题为主，偶有计算题。契税的计算看似简单（计税依据×税率），但命题人在“计税依据”上设置的陷阱非常多——成交价格含不含增值税？装修费要不要算进去？互换房屋谁交税？赠与房产按什么价算？划拨土地转让怎么算？把计税依据的五大场景搞清楚，契税的分就稳了。

一、契税计税依据总览——五大核心场景

契税的计税依据分为五大类，按成交价格、价格差额、核定价格、土地出让金及特殊规定分别处理，各类计税依据的适用情形及注意事项如下：

| 场景 | 计税依据 | 关键点 |
|------|---------|--------|
| 土地使用权出让、出售，房屋买卖 | 成交价格（不含增值税） | 包含实物、其他经济利益；装修费计入 |
| 土地使用权互换、房屋互换 | 价格差额（不含增值税） | 等价互换→计税依据为零；不等价互换→支付差价方按差额纳税 |
| 土地使用权赠与、房屋赠与 | 税务机关核定的价格 | 参照市场价格核定 |
| 以划拨方式取得土地后转让 | 分情形处理（见下文） | 改出让、未改出让规则不同 |
| 以作价投资（入股）、偿还债务等方式转移权属 | 参照买卖确定 | 实质是“以物抵债”，视同买卖 |

核心公式：应纳税额 = 计税依据 × 适用税率（契税税率一般为3%-5%，各省自定）。

二、计税依据的五大核心场景详解

2.1 成交价格类——最常见的计税依据

适用范围：土地使用权出让、出售，房屋买卖。

计税依据为成交价格（不含增值税）。成交价格包括承受人应交付的货币、实物、其他经济利益对应的价款。

三个必考点：

① 计税依据不含增值税——契税的计税依据为不含增值税的成交价格，这是选择题高频考点。

② 装修费用应计入计税依据——承受已装修房屋的，应将装修费用计入承受方应交付的总价款。装修费不能从计税依据中剥离。

③ 附属设施的处理：与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款。

2.2 互换（交换）类——以差额为计税依据

适用范围：土地使用权互换、房屋互换。

计税依据为价格差额（不含增值税），由支付差价的一方缴纳契税；互换价格相等的，计税依据为零。

典型例题（2024年注会税法真题）：甲企业为一般纳税人，2017年购入一不含增值税市场价格为654万元的厂房，2023年与乙企业进行互换，支付不含增值税差价218万元，当地契税税率4%，甲企业应缴纳契税（　）。

解析：房屋互换，由支付差价的一方以不含增值税价格的差额为计税依据。甲企业应缴纳契税 = 218 × 4% = 8.72万元。

2.3 赠与及其他无价格情形——以核定价格为计税依据

适用范围：土地使用权赠与、房屋赠与，以及以划转、奖励等没有价格的方式转移权属。

计税依据为税务机关参照市场价格依法核定的价格（不含增值税）。为防止纳税人隐瞒、虚报成交价格，对纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依法核定。

2.4 以划拨方式取得土地使用权后转让——分三种情形处理

划拨土地转让是选择题的高频考点。根据划拨土地性质是否改变、是否改为出让方式，计税依据的规则完全不同：

| 情形 | 计税依据 | 纳税主体 |
|------|---------|---------|
| 划拨土地改为出让方式重新取得 | 补缴的土地出让价款 | 该土地使用权人 |
| 划拨土地性质改为出让后转让房地产 | ①补缴的土地出让价款 + ②成交价格 | 承受方分别缴纳 |
| 划拨土地性质未发生改变 | 成交价格 | 承受方 |

重要提示：不得因减免土地出让金而减免契税。出让金减免了，契税也不能少交——这是客观题高频考点。

2.5 作价投资、偿还债务等——参照买卖确定

以作价投资（入股）、偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等。实质是“以物抵债”，视同买卖计税。

三、经典母题与真题精析

母题一：契税计税依据的综合性多选题

下列关于契税计税依据的表述中，符合税法规定的有（　）。

A.契税的计税依据不包括增值税
B.购入已装修房屋的，计税依据包括装修费用
C.土地使用权互换价格相等的，计税依据为零
D.土地使用权赠与的，计税依据为税务机关依法核定的价格

【答案】ABCD

【解析】四个选项均为契税计税依据的核心规则。A项：契税计税依据不含增值税；B项：装修费用应计入承受方应交付的总价款；C项：互换价格相等的，互换双方计税依据为零；D项：赠与行为参照市场价依法核定。

母题二：互换房屋的差额计税（2024年注会真题）

甲企业为一般纳税人，2017年购入一不含增值税市场价格为654万元的厂房，2023年与乙企业进行互换，支付不含增值税差价218万元，当地契税税率4%，甲企业应缴纳契税为（　）。

【答案】8.72万元

【解析】房屋互换，由支付差价的一方以不含增值税价格的差额为计税依据。甲企业应缴纳契税 = 218 × 4% = 8.72万元。

母题三：划拨土地转让的计税依据（2024年东奥经典题）

某公司以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变，承受方应以何为契税计税依据？

【答案】房地产权属转移合同确定的成交价格

【解析】先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。注意与“划拨改为出让”的情形相区别。

母题四：作价投资的计税依据

某企业以土地使用权作价2000万元（不含增值税）投资入股另一家公司，当地契税税率3%，应缴纳契税为（　）。

【答案】60万元

【解析】以作价投资（入股）方式转移土地权属，参照土地使用权出让、出售确定计税依据，按成交价格（不含增值税）乘以适用税率计算，即2000×3%=60万元。

四、契税计税依据高频易错点速查表

| 易错点 | 正确理解 | 常见错误 |
|--------|---------|---------|
| 计税依据是否含增值税 | 契税计税依据不含增值税 | 误将含税成交价直接乘税率 |
| 装修费是否计入 | 承受已装修房屋，装修费应计入计税依据 | 错误认为装修费可剥离 |
| 等价互换是否缴税 | 等价互换计税依据为零 | 误按成交价格全额计税 |
| 赠与房产计税依据 | 税务机关参照市场价格核定 | 误按受赠人实际支付金额（0元）计税 |
| 划拨土地性质未改 | 按成交价格计税，不涉及补缴土地出让金 | 误按补缴的土地出让价款计税 |
| 成交价格偏低 | 税务机关可核定计税价格 | 误按申报价格直接计税 |
| 土地使用权出让计税依据 | 包括土地出让金、补偿费、配套费、实物配建房屋等全部价款 | 只算土地出让金，遗漏其他费用 |

五、2026年考试趋势与备考建议

1. 契税计税依据的辨析是选择题高频考点，重点掌握不含增值税、装修费计入、等价互换计税依据为零、赠与核价、划拨土地分情形处理等易混淆规则。
2. 计算题主要出现在互换房屋差额计税、作价投资计税等场景，需熟练掌握公式：应纳税额 = 计税依据 × 适用税率。
3. 划拨土地转让是近年客观题命题热点，三种情形的计税依据和纳税主体必须逐一区分记忆。
4. 2026年教材可能微调，但不影响计税依据的核心规则。个人购买住房契税优惠政策可能有调整，复习时需关注教材变动。

契税计算题的核心逻辑可以概括为四个词：不含增值税、装修费计入、等价互换零、赠与须核定。计税依据的五大场景——成交价格、价格差额、核定价格、划拨土地和作价投资——必须在理解的基础上准确区分。