土地增值税和房产税是税务师《税法二》考试中的高频板块，在综合分析题中经常结合增值税、企业所得税、城镇土地使用税等税种联动命题。土地增值税围绕房地产开发企业转让房地产的全流程展开，房产税则涉及房屋自用、出租、免租期等多种情形。很多考生在这两个税种上丢分，根本原因是“计算步骤混乱”——土地增值税的增值额计算顺序记反、房产税从价与从租的计税依据混淆，以及在跨税种题目中漏算城建税及附加对扣除项目的影响。

下面按土地增值税的征税范围、扣除项目、四级超率累进税率、应纳税额计算、清算管理；房产税的征税范围、计税依据、税率与计算、税收优惠、纳税义务时间，以及土地增值税与增值税、城建税及附加、企业所得税的联动计算七大模块，把所有高频考点一次性理清，并附上完整计算模板和真题拆解。

一、土地增值税——征税范围：“转国有地、转房征税”

（一）征税范围三步判断

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。征税范围的判断遵循以下三个核心标准：

| 判断维度 | 征税范围 | 不征税情形 |
|---------|---------|-----------|
| 土地性质 | 转让国有土地使用权 | 集体土地（未经国家征收） |
| 权属转移 | 转让行为（出售、交换、抵债等） | 继承、赠与（直系亲属或公益赠与） |
| 取得收入 | 取得货币、实物或其他收入 | 未取得收入，如房地产出租 |

不征税的两种赠与情形（选择题高频）：

• 房产所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人
• 房产所有人、土地使用权人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业

（二）收入额的确定——不含增值税收入

纳税人转让房地产取得的应税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。

收入额是不含增值税收入。一般计税方法下，应扣除销项税额；简易计税方法下，应扣除征收率计算的税额。计算公式：
```
应税收入总额 = 含税收入 - 销项税额（或征收额）
```
收入类型包括：货币收入（现金、银行存款、支票）；实物收入（按公允价值折算）；其他收入（无形资产、有价证券等）。

（三）扣除项目——五类扣除项目全表

| 序号 | 扣除项目 | 具体内容 |
|------|---------|---------|
| 1 | 取得土地使用权所支付的金额 | 地价款 + 按国家统一规定缴纳的有关费用（登记、过户手续费） |
| 2 | 房地产开发成本 | 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 |
| 3 | 房地产开发费用 | 不据实扣除，按“利息+（1+2）×5%”或“（1+2）×10%”计算 |
| 4 | 与转让房地产有关的税金 | 城建税、教育费附加、地方教育附加（不含增值税本身） |
| 5 | 加计扣除 | （1+2）×20%，仅限于从事房地产开发的纳税人 |

房地产开发费用的两种扣除方式：

| 情形 | 扣除公式 | 适用条件 |
|------|---------|---------|
| 能分摊利息+有证明 | 实际利息 +（①+②）×5%以内 | 利息≤同类同期贷款利率，且能按项目分摊、能提供金融机构证明 |
| 不能分摊或无证明 |（①+②）×10%以内 | 否则按此比例计算扣除 |

> 参考题目：某房地产公司不能提供金融机构证明，土地支付额和开发成本共计10000万元，则房地产开发费用按10000×10%＝1000万元扣除；其他扣除项目按10000×20%＝2000万元扣除。利息费用不得计入房地产开发成本，而是计入房地产开发费用按上述规则扣除。

关于耕地占用税和土地闲置费的规定：

• 耕地占用税属于房地产开发成本中的“土地征用及拆迁补偿费”，可作为扣除项目。
• 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

二、土地增值税——四级超率累进税率与速算扣除系数

土地增值税采用四级超率累进税率，以增值额与扣除项目金额的比率为分级依据。

（一）四级超率累进税率与速算扣除系数表

| 级数 | 增值额与扣除项目金额的比率 | 税率 | 速算扣除系数 | 考点提示 |
|------|--------------------------|------|------------|---------|
| 1 | ≤50% | 30% | 0% | 直接乘30% |
| 2 | 50%<比率≤100% | 40% | 5% | 简便计算必备 |
| 3 | 100%<比率≤200% | 50% | 15% | 案例分析常用 |
| 4 | >200% | 60% | 35% | 最高档 |

（二）计算步骤

第一步：确定应税收入（不含增值税）

第二步：确定扣除项目金额（按五类扣除项目汇总）

第三步：计算增值额
```
增值额 = 应税收入 - 扣除项目金额
```

第四步：计算增值率
```
增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目金额 × 100%
```

第五步：确定适用税率和速算扣除系数（查上表）

第六步：计算应纳税额
```
应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数
```

（三）案例精析

例题：某房地产开发公司整体出售新建商品房，取得不含税收入20000万元，可扣除项目金额合计9000万元。

计算步骤：

• 增值额 = 20000 - 9000 = 11000（万元）
• 增值率 = 11000 ÷ 9000 × 100% ≈ 122.22%（>100%，≤200%）
• 适用税率：50%，速算扣除系数：15%
• 应纳税额 = 11000 × 50% - 9000 × 15% = 5500 - 1350 = 4150（万元）

三、土地增值税清算——清算条件与清算后再转让处理

土地增值税清算是税务师考试的重点，也是实务中的高难度环节。

（一）清算单位与条件

| 清算类型 | 条件 | 说明 |
|---------|------|------|
| 应清算（主动） | ①房地产开发项目全部竣工、完成销售；②整体转让未竣工决算房地产开发项目；③直接转让土地使用权 | 满足任一条件，纳税人应当在满足条件之日起90日内办理清算手续 |
| 可清算（税务机关要求） | ①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情况 |

（二）清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（三）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用计算公式：
```
单位建筑面积成本费用 = 清算时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总可售建筑面积
清算后再转让的扣除金额 = 单位建筑面积成本费用 × 本次转让面积
```

四、房产税——征税范围与计税依据

（一）征税范围

房产税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象。独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不征收房产税。

房产的定义：有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。以房屋为载体、不可随意移动的附属设备和配套设施（如中央空调、电梯、消防设施等），无论在会计核算中是否单独记账，都应计入房产原值，计征房产税。

（二）计税依据

| 适用情形 | 计税依据 | 税率 |
|---------|---------|------|
| 自用房产 | 房产余值 = 房产原值 × (1 - 扣除比例10%-30%) | 1.2% |
| 出租房产 | 租金收入（不含增值税） | 12% |
| 个人出租住房 | 租金收入（不含增值税） | 4% |
| 企事业单位向个人出租住房 | 租金收入（不含增值税） | 减按4% |

房产原值的确认要点：

• 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施
• 对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值
• 独立地下建筑物：工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值

（三）免税房产（客观题必背）

根据《房产税暂行条例》及现行政策，下列房产免纳房产税：

• 国家机关、人民团体、军队自用的房产
• 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产
• 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产
• 个人所有非营业用的房产（个人自住用房免税，出租则需缴税）
• 经财政部批准免税的其他房产
• 对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户，减半征收房产税（执行至2027年12月31日）

（四）纳税义务发生时间

| 情形 | 纳税义务发生时间 |
|------|----------------|
| 纳税人自建房屋 | 自建成之次月起缴纳 |
| 纳税人委托施工企业建设的房屋 | 从办理验收手续之次月起缴纳 |
| 购置新建商品房 | 自房屋交付使用之次月起 |
| 购置存量房 | 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 |
| 出租、出借房产 | 自交付出租、出借房产之次月起 |
| 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 | 自房屋使用或交付之次月起 |

考试重点提示：房产税纳税义务发生时间几乎每年以客观题形式出现，尤其注意“自建——建成之次月”“委托施工——验收之次月”“购置新建商品房——交付之次月”这三组。

五、土地增值税与增值税、城建税及附加的联动——扣除项目的税金处理

在房地产企业转让新建商品房时，土地增值税、增值税、城建税及附加、企业所得税、印花税等税种之间存在紧密联动。其中，与转让房地产有关的税金（城建税及附加等）是土地增值税的扣除项目，计算时至关重要。

计算模板（房地产开发企业转让新建房五步法）

第一步：计算不含增值税收入总额

```
不含税收入 = 含税收入 ÷ (1 + 适用税率9%/5%适用简易计税)
```

第二步：确定扣除项目金额

| 扣除项目 | 计算公式 | 注意事项 |
|---------|---------|---------|
| ①取得土地使用权所支付的金额 | 地价款 + 契税等 | 发票注明价款（不含增值税） |
| ②房地产开发成本 | 土地征用拆迁费+前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套设施费+开发间接费用 | 按实际发生额确认 |
| ③房地产开发费用 | 方式一（能提供利息证明）：实际利息+（①+②）×5%<br>方式二（不能提供）：（①+②）×10% | 利息支出若已计入开发成本，需调整至开发费用 |
| ④与转让房地产有关的税金 | 城建税 + 教育费附加 + 地方教育附加 | 不含增值税本身 |
| ⑤加计扣除 | （①+②）×20% | 房地产开发企业专享 |

第三步：计算增值额

```
增值额 = 应税收入 - 扣除项目合计(①+②+③+④+⑤)
```

第四步：计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数

```
增值率 = 增值额 ÷ 扣除项目合计 × 100%
```

第五步：计算应纳税额

```
应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目合计 × 速算扣除系数
```

联动计算示例（房地产开发企业）

资料：某房地产开发公司转让新建商品房，取得含税收入32700万元（适用增值税一般计税方法），支付土地出让金5000万元（已取得财政票据），开发成本12000万元，其中利息支出1200万元（已计入开发成本，能提供金融机构证明）。已缴城建税及附加200万元。

解析：

| 步骤 | 项目 | 计算过程 | 金额（万元） |
|------|------|---------|------------|
| Step1 | 不含税收入 | 32700 ÷ (1 + 9%) | 30000 |
| Step2-① | 土地成本 | 土地出让金5000万元（不含增值税） | 5000 |
| Step2-② | 开发成本 | 开发成本12000万元（不含利息，需调出） | 12000 - 1200 = 10800 |
| Step2-③ | 开发费用 | 利息1200（可据实扣除）+（①+②）×5% = 1200 + (5000+10800)×5% = 1200 + 15800×5% = 1200 + 790 | 1990 |
| Step2-④ | 转让相关税金 | 已缴城建税及附加 | 200 |
| Step2-⑤ | 加计扣除 | （①+②）×20% = (5000+10800)×20% = 15800×20% | 3160 |
| Step3 | 扣除项目合计 | ①+②+③+④+⑤ = 5000 + 10800 + 1990 + 200 + 3160 | 21150 |
| Step4 | 增值额 | 30000 - 21150 | 8850 |
| Step4 | 增值率 | 8850 ÷ 21150 ≈ 41.84% | ≤50% |
| Step5 | 应纳税额 | 8850 × 30% = 8850 × 0.3 | 2655 |

六、房产税与土地增值税、企业所得税、增值税的联动

（一）房产税与土地增值税的联动——开发产品转为自用或出租

房地产开发企业将开发产品转为自用或出租时，房产税与土地增值税的税务处理存在差异：

| 情形 | 房产税处理 | 土地增值税处理 |
|------|----------|--------------|
| 开发产品自用 | 自房屋使用之次月起，按房产余值计征房产税 | 不征土地增值税（权属未转移） |
| 开发产品出租 | 自交付出租之次月起，按租金收入计征房产税（12%） | 不征土地增值税（权属未转移） |
| 开发产品对外销售 | 销售前不征房产税 | 按转让新建房计算土地增值税 |

（二）房产税与增值税的联动——租金收入的价税分离

房产税从租计征时，计税依据为不含增值税的租金收入。计算房产税时，须先将含税租金还原为不含税租金，公式为：
```
不含税租金收入 = 含税租金 ÷ (1 + 适用税率/征收率)
```

• 一般纳税人出租不动产（2016年5月1日后取得）：适用税率9%
• 一般纳税人出租不动产（2016年4月30日前取得）：可选择简易计税5%
• 小规模纳税人出租不动产：征收率5%（个人出租住房1.5%）

（三）房产税与企业所得税的联动——房产税税前扣除

企业缴纳的房产税，可在企业所得税税前扣除，计入“税金及附加”科目，在计算应纳税所得额时扣除。

七、考前速查

| 考点 | 一句话记忆 | 关键数据/公式 |
|------|----------|------------|
| 土地增值税征税范围 | 转国有地、转房征税，继承赠与不征 | 集体土地不征；直系亲属赠与不征 |
| 土地增值税四级超率累进税率 | 30%、40%、50%、60%，增值率越高税率越高 | 速算扣除系数：0%、5%、15%、35% |
| 土地增值税扣除项目（五类） | 地价+成本+费用+税金+加计20% | 加计扣除仅限房地产企业 |
| 房地产开发费用扣除 | 能分摊利息用5%，不能分摊用10% | 利息+（①+②）×5%，或（①+②）×10% |
| 土地增值税清算条件 | 竣工销售、整体转让、直接转让土地应清算；85%或满3年可清算 | 应清算：90日内；可清算：85%或满3年 |
| 房产税计税依据 | 自用按余值（1.2%），出租按租金（12%） | 余值 = 原值×(1-10%-30%) |
| 个人出租住房房产税 | 4%（非住房12%） | 企事业单位向个人出租住房也减按4% |
| 房产税纳税义务发生时间 | 自建-建成次月；购置新建商品房-交付次月；购置存量房-权属登记次月 | 次月规则需记清 |
| 土地增值税与增值税联动 | 应税收入=含税收入÷(1+税率) | 不含税收入为基础 |
| 房产税与增值税联动 | 租金收入不含增值税 | 含税租金还原为不含税 |
| 房产税免税房产 | 机关、军队、事业、宗教、公园、个人自住 | 六类免税需记牢 |

考前核心口诀：

• 土地增值税征税口诀：转国有地转房税，继承赠与直系免，集体土地未经征，不算征税范围边
• 扣除项目七字诀：地价成本加费用，税金再加两成
• 房产税征税口诀：城市县城建制镇，工矿区里房征税；围墙烟囱不算房，地下建筑按比例折算
• 房产税从价从租口诀：自用余值乘1.2，出租租金乘12；个人住房租4%收，企事出租也减按
• 土地增值税清算口诀：竣工销售应清算，85%三年可清算；清算后再转让，面积乘单位成本

土地增值税和房产税是税务师考试中“计算量大、细节多、易混淆”的章节。备考时重点抓住三条主线：土地增值税的“增值额→增值率→适用税率→应纳税额”四级链条、房产税的“从价/从租”双轨计税，以及两税种与增值税、城建税及附加的联动关系。考前把上述土地增值税五步计算模板和房产税计税依据表记牢，综合题的分数就能稳稳拿到手。将本节链接与《税法二》综合分析题配套练习，形成跨税种计算框架。