"甲把房子卖给乙，还没过户，第二天又卖给丙并办了登记，房子归谁？"——这道题每年法考都在变着花样考，核心就一个判断：物权变动了没有。

物权变动是法考民法客观题和主观题的双重核心考点。客观题中，物权编每年约10-12分，其中近六成涉及物权变动的效力判断；主观题常与买卖合同、担保制度联动出综合题，分值可到6-10分。很多考生在这部分丢分，不是不知道"登记生效""交付生效"这些口诀，而是拿到案情不知道从哪一层开始推——是基于法律行为的变动，还是非基于法律行为的变动？是不动产还是动产？是有权处分还是无权处分？

注：物权变动效力判定是民法典物权编的"总则性"核心考点，以下按"基于法律行为的物权变动（不动产/动产）→非基于法律行为的物权变动→善意取得"三大板块展开，每道题均附完整解析。

一、单项选择题（每题2分，共20分）

1. 甲将其名下的一套房屋以300万元卖给乙，双方签订书面合同并约定3日后办理过户登记。次日，甲又将该房屋以320万元卖给不知情的丙，并于当日完成过户登记。根据《民法典》规定，下列哪一说法是正确的？

A. 乙可主张甲与丙的买卖合同无效

B. 丙因善意取得取得房屋所有权

C. 乙有权要求甲承担违约责任

D. 乙有权请求法院撤销甲丙之间的过户登记

答案：C

解析：根据《民法典》第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。甲与乙的买卖合同有效，但未办理过户登记，乙未取得房屋所有权。甲与丙的买卖合同同样有效，且丙已完成过户登记，取得房屋所有权。乙无法要求甲继续履行过户义务（因房屋已归丙所有），但可依据有效合同要求甲承担违约责任（C正确）。甲丙合同不存在无效事由（A错误）；丙基于有效合同和登记取得所有权，甲此时仍是所有权人，属有权处分，非善意取得（B错误）；丙已合法取得所有权，乙无权要求撤销登记（D错误）。

2. 甲将其一辆轿车卖给乙，双方约定办理过户手续后交付车辆。在办理过户手续前，乙因急需用车，甲便将车辆钥匙交给乙。下列说法正确的是？

A. 乙已经取得了轿车的所有权

B. 乙仅取得了轿车的占有权

C. 乙既取得了轿车的所有权，也取得了轿车的占有权

D. 乙仅取得了轿车的使用权

答案：B

解析：根据《民法典》第224条，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。交付包括现实交付和观念交付。本案中，甲已将车辆钥匙交给乙，完成了现实交付，乙已取得轿车的占有权。但双方约定"办理过户手续后交付车辆"，表明当事人另有约定，所有权并未随交付而转移。因此乙仅取得占有权，未取得所有权（B正确）。

3. 甲将其一辆汽车卖给乙，并交付，但未办理过户登记。后甲又将该车抵押给不知情的丙，并办理了抵押登记。下列说法正确的是？

A. 乙取得汽车所有权，丙的抵押权不成立

B. 乙取得汽车所有权，丙的抵押权成立，但不得对抗乙

C. 乙未取得汽车所有权，丙的抵押权成立

D. 乙未取得汽车所有权，丙的抵押权不成立

答案：B

解析：根据《民法典》第224条，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。甲将汽车交付给乙，乙取得汽车所有权（A错误、C错误）。根据《民法典》第225条，船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。丙为不知情的善意第三人且办理了抵押登记，其抵押权成立，但乙的所有权在先且基于交付取得，丙的抵押权不得对抗乙（B正确）。

4. 甲将手机交给乙保管，乙擅自将手机以市场价格卖给不知情的丙，并完成交付。根据《民法典》规定，下列哪一说法是正确的？

A. 甲有权请求丙返还手机，因乙系无权处分

B. 丙善意取得手机所有权，甲无权请求返还

C. 因乙系无权处分，甲丙之间的买卖合同无效

D. 丙取得手机所有权，但须向甲支付合理对价

答案：B

解析：根据《民法典》第311条，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，乙系无权处分人，丙为善意（不知情）、以市场价格（合理价格）、完成了交付，符合善意取得的三个构成要件，丙善意取得手机所有权，甲无权请求返还（B正确）。无权处分不影响买卖合同的效力（C错误）。

5. 甲、乙按份共有一套房屋，甲将其份额转让给丙，未通知乙，乙得知后主张优先购买权。下列说法正确的是？

A. 甲转让份额的行为无效，因未通知乙

B. 丙取得房屋所有权，乙只能向甲主张赔偿

C. 乙可主张甲与丙的转让合同无效

D. 丙不得取得房屋所有权

答案：B

解析：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本案中，甲转让其份额时未通知乙，侵犯了乙的优先购买权。但甲与丙之间的转让合同本身有效，丙取得该份额的所有权。乙的优先购买权受到侵害，有权向甲主张损害赔偿，但不能主张转让合同无效或要求丙返还份额（B正确）。这是法考物权变动中"优先购买权被侵害不影响物权变动效力"的常见考法。

6. 王某合法建造了一栋房屋，尚未办理产权登记。下列说法正确的是？

A. 王某自办理产权登记时起取得房屋所有权

B. 王某自房屋建成时起取得房屋所有权

C. 王某尚未取得房屋所有权，因未登记

D. 王某须经法院判决确认后才能取得所有权

答案：B

解析：根据《民法典》第231条，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。王某合法建造房屋，自房屋建成时即取得所有权，不以登记为生效要件。但王某若要进一步处分该房屋（如出售），依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力（B正确）。这是法考物权变动中"非基于法律行为"的核心考法。

7. 张三死亡，留有房屋一套。其子张甲于张三死亡后第5日办理了继承公证，但尚未办理房屋过户登记。下列说法正确的是？

A. 张甲自继承公证完成时取得房屋所有权

B. 张甲自办理过户登记时取得房屋所有权

C. 张甲自张三死亡时取得房屋所有权

D. 张甲尚未取得房屋所有权

答案：C

解析：根据《民法典》第230条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承开始时即被继承人死亡时。张甲自张三死亡时即取得房屋所有权，不以办理继承公证或过户登记为前提（C正确）。但张甲若要出售该房屋，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。

8. 法院判决甲将房屋过户给乙，判决于2024年3月1日生效。甲拒不履行，乙于2024年6月1日持生效判决申请强制执行，并于2024年8月1日完成过户登记。乙自何时取得房屋所有权？

A. 2024年3月1日

B. 2024年6月1日

C. 2024年8月1日

D. 判决确定的履行期满之日

答案：A

解析：根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。法院判决于2024年3月1日生效，乙自该日起取得房屋所有权，无需等到强制执行完毕或过户登记完成（A正确）。

9. 甲将房屋出租给乙，租期3年。租赁期间，甲将房屋出售给丙并完成过户登记。下列说法正确的是？

A. 乙有权要求丙继续履行租赁合同

B. 租赁合同自动解除

C. 丙有权要求乙立即搬离房屋

D. 甲应提前通知乙房屋转让事宜，否则转让行为无效

答案：A

解析：根据"买卖不破租赁"原则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。丙取得房屋所有权后，乙与甲之间的租赁合同对丙继续有效（A正确）。

10. 甲与乙签订房屋买卖合同，约定甲将其房屋以200万元卖给乙，乙支付了定金50万元，双方办理了预告登记。后甲又将该房屋以220万元卖给不知情的丙，并办理了过户登记。关于房屋所有权的归属，下列说法正确的是？

A. 丙善意取得房屋所有权，因丙不知情且办理了登记

B. 乙的预告登记已保障其物权，丙不能取得所有权

C. 甲与丙的买卖合同无效，丙不能取得所有权

D. 乙可主张甲与丙的买卖合同侵害其预告登记，请求法院撤销登记

答案：B

解析：根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，乙已办理预告登记，甲未经乙同意又将房屋出售给丙并办理过户，该处分行为不发生物权效力，丙不能取得房屋所有权（B正确）。丙取得所有权的前提是甲有权处分，但预告登记已锁定物权归属，甲属无权处分。

二、多项选择题（每题3分，共9分）

11. 根据《民法典》规定，下列哪些情形中，物权变动不以登记为生效要件？

A. 因人民法院的判决导致房屋所有权转移

B. 因继承取得房屋所有权

C. 合法建造的房屋

D. 通过买卖合同购买房屋

答案：ABC

解析：A正确，根据《民法典》第229条，因法院判决导致物权变动的，自判决生效时发生效力；B正确，根据《民法典》第230条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；C正确，根据《民法典》第231条，因合法建造取得物权的，自事实行为成就时发生效力；D错误，买卖属于基于法律行为的物权变动，不动产买卖须经登记方可发生物权变动效力。本题考查非基于法律行为的物权变动——记住"判决、继承、建造"这三种情形，无须登记即可取得物权，是法考每年必考的客观题。

12. 根据《民法典》规定，下列哪些属于善意取得的构成要件？

A. 转让人无权处分

B. 受让人受让时为善意

C. 以合理的价格转让

D. 转让的不动产或者动产已完成公示（登记或交付）

答案：ABCD

解析：根据《民法典》第311条，善意取得的四个构成要件缺一不可：（一）转让人无权处分——这是善意取得的前提；（二）受让人受让该不动产或者动产时是善意的——即不知道转让人无权处分；（三）以合理的价格转让——有偿取得，赠与等无偿行为不适用善意取得；（四）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。四个条件必须同时满足，方能发生善意取得。

13. 根据《民法典》规定，关于动产物权变动，下列哪些说法是正确的？

A. 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力

B. 船舶、航空器和机动车的物权变动，未经登记不得对抗善意第三人

C. 以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立

D. 占有改定可以适用善意取得

答案：ABC

解析：A正确，根据《民法典》第224条，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力；B正确，根据《民法典》第225条，船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人；C正确，以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。D错误，占有改定是否满足善意取得的交付要件存在争议，占有改定不得对抗善意第三人，占有改定中质权不能对抗善意第三人，占有改定方式的质权设立，不能对抗善意第三人。

三、案例分析题（共16分）

案情：

2024年3月1日，甲将其名下的一套房屋以300万元出售给乙，双方签订书面合同，约定乙于合同签订当日支付定金50万元，甲应于2024年6月1日前办理过户登记。同日，乙支付了定金50万元。双方未办理预告登记。

2024年3月15日，甲又将该房屋以320万元出售给丙，丙不知甲已将房屋卖给乙，双方于当日完成过户登记，丙支付了全部房款。

2024年4月1日，乙发现甲将房屋卖给了丙，要求甲继续履行合同并办理过户登记，甲以"房屋已过户给丙"为由拒绝。

2024年4月10日，乙要求丙返还房屋，丙以自己是善意第三人且已办理过户为由拒绝。

请回答：

问题一（3分）： 甲与乙之间的房屋买卖合同是否有效？为什么？

问题二（3分）： 丙是否取得了房屋所有权？为什么？

问题三（4分）： 乙可以如何救济自己的权利？请说明法律依据。

问题四（6分）： 分析本案中"合同效力"与"物权变动效力"之间的关系，并回答：若乙于2024年3月1日办理了预告登记，本案结果有何不同？

参考答案：

问题一： 甲与乙之间的房屋买卖合同有效（1分）。根据《民法典》第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。甲与乙签订买卖合同后，合同即成立生效，因未办理过户登记，乙未取得房屋所有权，但这不影响合同本身的效力（2分）。

问题二： 丙取得了房屋所有权（1分）。根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。甲是房屋的所有权人，在将房屋卖给丙时，甲仍享有处分权，属于有权处分。甲与丙之间签订了有效的买卖合同，且完成了过户登记，满足不动产物权变动的全部要件，丙取得房屋所有权（2分）。注意：本案中丙系基于有权处分取得所有权，而非善意取得——善意取得制度适用于无权处分的场景。

问题三： 乙可以采取以下救济方式（答出任意2点即可得满分）：

1. 要求甲承担违约责任（2分）：根据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。甲将房屋卖给丙，无法继续履行对乙的过户义务，乙可要求甲承担违约责任，包括返还定金、赔偿损失等。

2. 主张双倍返还定金（1分）：乙已支付定金50万元，根据《民法典》第587条，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

3. 要求甲赔偿损失（1分）：损失包括房价上涨差价损失（300万→320万，差价20万元）以及因此产生的其他合理费用。

问题四：

（1）本案中，"合同效力"与"物权变动效力"的关系（3分）：根据《民法典》第215条，合同效力与物权变动效力相互独立、相互分离。签订买卖合同（债权行为）仅产生债权效力，物权变动须待登记（物权行为）完成后方才发生。甲与乙的买卖合同有效，但未办理登记，故乙未取得房屋所有权；甲与丙的买卖合同亦有效，且完成了登记，故丙取得房屋所有权。这就是民法的"区分原则"。

（2）若乙办理了预告登记，本案结果（3分）：根据《民法典》第221条，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。若乙在签订合同后及时办理预告登记，甲未经乙同意再将房屋卖给丙，即使完成了过户登记，该处分行为也不发生物权效力，丙不能取得房屋所有权，乙在办理本登记后可取得所有权。但预告登记自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

四、客观题考场速判卡（60秒快查）

| 题干情景 | 结论 | 核心规则 |
|---|---|---|
| 房屋买卖合同签订，未办理登记 | 合同有效，物权未变动 | 《民法典》第215条（区分原则） |
| 一房二卖，后手已办理登记 | 后手取得所有权 | 登记生效主义（《民法典》第209条） |
| 动产（非车船）已交付，未登记 | 买受人取得所有权 | 交付生效（《民法典》第224条） |
| 汽车已交付，未登记，原车主抵押给善意第三人 | 买受人取得所有权，抵押权成立但不得对抗买受人 | 机动车物权变动未经登记不得对抗善意第三人（《民法典》第225条） |
| 无权处分人将动产以合理价格卖给善意第三人且已交付 | 第三人善意取得 | 善意取得四要件（《民法典》第311条） |
| 合法建造房屋，未办产权登记 | 建造人自建成时取得所有权 | 非基于法律行为变动（《民法典》第231条） |
| 继承人取得房屋所有权，未办过户 | 继承人自继承开始时取得所有权 | 非基于法律行为变动（《民法典》第230条） |
| 法院判决房屋过户，判决生效后未执行 | 自判决生效时取得所有权 | 非基于法律行为变动（《民法典》第229条） |
| 预告登记后，未经预告登记权利人同意办理过户登记 | 不发生物权效力 | 预告登记的保全效力（《民法典》第221条） |
| 占有改定方式是否满足善意取得的交付要件 | 是否满足有争议 | 占有改定不得对抗善意第三人 |
| 买卖合同无效时，物权变动能否发生 | 买卖合同无效不必然导致物权变动无效 | 原因行为与物权变动相区分，物权行为的效力应独立判断 |
| 误信登记公信力（不动产登记簿上登记错误） | 善意第三人信赖登记而取得所有权的，可善意取得 | 不动产善意取得，不以登记名义人是否有权处分为前提 |

物权变动效力判定，核心就三件事：一看是不是基于法律行为的变动→是则查公示要件（不动产登记/动产交付）→否则直接对号入座（判决/继承/建造） 。基于法律行为的物权变动中，不动产看"登记"、动产看"交付"，特殊动产（车船等）还需要额外判断"未经登记不得对抗善意第三人"。非基于法律行为的物权变动，记住"三件套"：判决、继承、建造，无须登记即可取得物权，但处分前须先登记。把上文的速判表记牢，客观题30秒内对号入座；案例分析题按"定性→规则→案情匹配→结论"四步走，把"合同效力"与"物权变动效力"分开判断、把"有权处分"与"无权处分"区分清楚，物权变动效力题，每一步都走不错。